« On ne vient pas ici pour vivre dans des cellules ». Alain Grima et Jean-Luc Rames, deux architectes connus pour avoir notamment participé à la construction des salles de spectacles du Bikini et du Metronum à Toulouse, et à bien d’autres projets en Occitanie, sont en colère. Une colère froide.
Désormais à la retraite, ils restent des spectateurs assidus de l’urbanisation accélérée de la métropole toulousaine, et de la façon dont on construit les logements à Toulouse et dans son agglomération. « La qualité de vie quotidienne est devenue une variable secondaire de nombreux projets immobiliers », s’irritent-ils en repensant à certains projets qu’ils ont vu sortir de terre ces dernières années à Borderouge ou encore rue Edmond-Rostand au nord-est de la Ville rose.
Depuis quelques mois, leur irritation est montée d’un cran à la vue d’un permis de construire qui a été accordé à Balma face au Clos des Arnis, une résidence qu’ils ont dessiné et construit au début des années 2010.
Route de Castres, juste en face de leur création, c’est désormais une résidence de 79 logements qui doit voir le jour. Un projet qui concentre à leurs yeux tout ce qu’il ne faudrait pas faire en matière de construction en banlieue de Toulouse. Un projet contre lequel ils ont lancé le combat sur le terrain judiciaire. Les explications.

Un vaste hangar pas très joli

Jusqu’ici, en face du Clos des Arnis, il y a un vaste hangar. Pas très joli. Mais suffisamment éloigné pour ne pas troubler la quiétude de « leur » résidence, celle où ils ont imaginé faire le bonheur des habitants.

Dans quelques mois, ce hangar peu esthétique doit être démoli pour laisser la place à une résidence englobant 79 logements. Le permis de construire a été accordé par la mairie de Balma. Rien ne s’opposait donc à sa réalisation, quand les deux architectes, et quatre autres requérants, ont déposé un recours devant le tribunal administratif il y a un mois.

Un recours devant le tribunal

« Ce recours contentieux n n’est pas une contestation ordinaire de riverains. Nous sommes six requérants unis, dont trois architectes associés. Le combat suit son cours. Quand je travaillais, ma règle d’or en tant qu’architecte, a toujours été simple : nous pourrions vivre dans chacun des logements que nous avons réalisés », explique Alain Grima qui ensuite attaque :

« En regardant les plans de ce projet de 79 logements, le constat est pour nous sans appel : personne ne voudrait y habiter durablement ».

Pour les deux architectes, le projet immobilier à venir cumule plusieurs défauts : « le cumul du nombre de logements, la hauteur des bâtiments, soit 11 mètres, leur implantation en retrait de la voie de bus et de la continuité des volumes bâtis conduit à une intensité urbaine nettement supérieure à celle du quartier environnant et génère un effet au détriment des propriétés riveraines situées au nord ».

Le nouveau projet, plus haut, qui va faire de l’ombre

Parmi les propriétés riveraines, celle du Clos des Arnis est parmi les plus proches. Et cela chagrine fortement les contestataires.

« Le Clos des Arnis présente une densité raisonnée avec des maisons accolées et traversantes. C’est un projet très performant sur le plan énergétique construit en double mur briques pour la pérennité et avec des capteurs solaires en toiture qui risquent de ne plus avoir d’objet avec le nouveau projet, plus haut, qui va faire de l’ombre », estiment les deux architectes.

Le voisinage immédiat face à la densification

Pour eux, le nouveau projet immobilier de la route de Castres instaure « une forte promiscuité avec des vues plongeantes sur le voisinage et occulte les panneaux solaires de leur résidence ». Ils l’assurent : « la densification (du projet attaqué) a été pensée à l’échelle de l’axe de bus (la route de Castres où circule le Linéo 1, la ligne de bus la plus fréquentée de Toulouse, N.D.L.R.), mais insuffisamment à l’échelle du voisinage immédiat ».

La fin « d’une verrue architecturale »

Ce n’est pas l’avis du maire de Balma, Vincent Terrail-Novès, qui estime en premier lieu que le nouveau projet immobilier « va remplacer un hangar qui se trouve au milieu d’une zone semi-pavillonnaire et qui est une verrue architecturale ».

Selon l’élu, le projet à venir propose également une densité adaptée au quartier environnant : « On est au bord de l’axe du bus en site propre. Le PLUi-H permet cette densité à cet endroit. On est ici sur du R + 2 et demi et le projet propose 3600 m2 en pleine terre quand le PLUi-H en impose 2300 m2 pour de tels projets immobiliers ». Avant de trancher :

« Le permis a été accordé, il est conforme. Ce qui était proposé par le promoteur à la base était d’ailleurs beaucoup plus dense ».

À Balma, de la densification dans des zones ciblées

Pour l’élu, le projet n’est pas incohérent avec la politique de sa commune en matière de construction :

« À Balma, nous avons ciblé deux pôles où l’on accepte de la densité. Il y a d’un côté la ZAC de Gramont qui est le premier pôle et il y a un second pôle qui longe des axes en site propre. Malgré les contraintes de la loi Zéro Artificialisation Nette (ZAN) qui nous impose beaucoup de densité, on reste sur une densité modérée à Balma avec environ une centaine de logements construits chaque année ».

« Le symptôme d’une mécanique devenue folle »

Pour Alain Grima et Jean-Luc Rames, le projet de la route de Castres serait typique de ce qu’il ne faudrait plus faire en banlieue de Toulouse.

« Ce projet est le symptôme d’une mécanique devenue folle, née de la rencontre de trois dérives : une inculture architecturale et un double discours politique, des règles d’urbanisme déconnectées du réel dans la métropole et une promotion immobilière la plupart du temps mercantile ».

Ils poursuivent :

« Nous ne sommes pas opposés à des constructions dans les quartiers, mais il faut que cela soit en cohérence avec le caractère du quartier et avec les attentes des habitants en matière de qualité de vie. Les gens qui viennent ici ne veulent pas vivre dans des cellules. Dans les quartiers périphériques, les habitants ont choisi de s’éloigner du centre-ville pour bénéficier d’un cadre de vie offrant davantage de respiration, de végétation et d’espaces extérieurs réellement appropriables ».

75 000 logements à construire entre 2025 et 2035 dans la métropole

Pour rappel, le Plan Local d’Urbanisme intercommunal de Toulouse Métropole, applicable depuis janvier 2026 fixe comme objectifs à Toulouse Métropole de construire 75 000 logements entre 2025 et 2035, soit un rythme d’environ 7 400 à 7 500 logements neufs par an.

72 % de ces logements doivent être construits sur le pôle central constitué de trois communes : Toulouse, Colomiers et Blagnac. 6 % à Balma et Tournefeuille. 14 % seront réparties sur 13 communes relais (ex. Cugnaux, Saint-Orens, Pibrac). 8 % seront réparties sur 19 autres communes (ex. Castelginest, Launaguet, Aussonne).

Un potentiel de 1960 logements à Balma

Toulouse Métropole estime à 1960 logements « le potentiel de construction de logements supplémentaires d’ici 2035 » à Balma.

« Cela représente un potentiel de 4 116 habitants supplémentaires à horizon 2035. Il s’agirait d’un accroissement potentiel de la population de l’ordre de 23 % », a indiqué Toulouse Métropole il y a quelques mois.

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