Par Vincent Clairmont

Ma réponse tient en un chiffre et une date. Pour un donateur de moins de 61 ans, l'administration évalue la nue-propriété d'un bien à 50 % de sa valeur ; à partir de 61 ans, à 60 %. C'est le barème de l'article 669 du code général des impôts.

Le mécanisme : donner les murs, garder l'usage

La propriété d'un bien se découpe en deux. L'usufruit, c'est le droit de l'occuper ou d'en percevoir les loyers. La nue-propriété, c'est le droit d'en disposer, qui devient pleine propriété quand l'usufruit s'éteint. Ce découpage s'appelle le démembrement. Vous donnez la nue-propriété à vos fils et conservez l'usufruit : vous continuez d'habiter la maison ou de la louer.

Trois effets fiscaux en découlent. Les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, fixée par le barème selon votre âge au jour de l'acte. À votre décès, l'usufruit s'éteint et vos fils deviennent pleins propriétaires sans payer de nouveaux droits, en vertu de l'article 1133 du même code. Enfin, toute hausse de valeur de la maison après la donation leur revient sans impôt supplémentaire. Seule réserve : une donation faite moins de trois mois avant le décès est présumée fictive.

Ce que coûte chaque option, sur une maison de 450 000 euros

Chaque parent peut donner 100 000 euros à chaque enfant en franchise de droits, et cet abattement se reconstitue tous les quinze ans. Au-delà, le barème en ligne directe s'applique, de 5 % à 20 % jusqu'à 552 324 euros. Si vous êtes seul propriétaire de la maison, le calcul donne ceci :