Le conseil municipal de Vancouver a débattu l’adoption du Plan officiel de développement de Vancouver (POD), lors d’audiences publiques entamées mardi et qui reprendront mercredi soir. Ce plan est un document juridiquement contraignant qui encadre notamment le zonage et les requis afin d’obtenir des permis de construction dans la ville et ce, pour au moins les 30 prochaines années.

C’est une carte qui met en action toutes les politiques de l'aménagement et du développement des terrains dans la ville de Vancouver, explique Meg Holden, professeure d'urbanisme et de gestion des ressources environnementales à l’Université Simon Fraser.

Le document indique que le POD détermine l'emplacement, le type et la densité autorisés sur les terrains résidentiels, mixtes, industriels et institutionnels.

Carte générale d'occupation du territoire telle que proposée dans la version préliminaire du Plan officiel de développement de la Ville de Vancouver.

Photo : Ville de Vancouver

Une exigence provinciale

Le POD a été développé après que le gouvernement britanno-colombien a adopté des changements à la Charte de Vancouver en avril 2024, et qui exigent que la Ville se dote d'un plan d'aménagement officiel d’ici le 30 juin 2026.

Depuis juin 2022, la Ville utilise le Plan de Vancouver, une stratégie non contraignante qui met de l’avant une vision pour la ville plutôt que des zones définies.

Avant ce changement du gouvernement de David Eby, Vancouver a pu réagir aux opportunités d'aménagement, de développement et de planification, indique Meg Holden. Et maintenant, la province a dit : "Ça suffit". Toutes les municipalités vont avoir l'obligation de développer d'une manière et de collecter les taxes et les frais d'aménagement d'une façon plus régularisée, plus standardisée.

La plupart des municipalités de la Colombie-Britannique ont aussi dû mettre à jour leur Plan officiel communautaire et leurs règlements de zonage avant le 31 décembre 2025.

De vives critiques

Avant même l'audience publique de mardi, 214 résidents ont fait part, par écrit, de leur opposition au plan, alors que 45 y ont exprimé leur soutien.

Les détracteurs du plan reprochent notamment la perte de consultations publiques pour plusieurs projets. Selon les changements apportés à la Charte de Vancouver en 2024, le conseil municipal n’aura pas à tenir d'audience publique sur un projet si le zonage est conforme à un plan d'aménagement officiel ou si sa composante résidentielle représente au moins 50 % de la surface brute des bâtiments proposés.

Dans une lettre ouverte publiée avant les audiences publiques, un regroupement d’une trentaine d’urbanistes et de professionnels de l’aménagement a aussi remis en question la méthodologie utilisée par la Ville de Vancouver pour les prévisions de population.

Le groupe explique que les projections démographiques sont habituellement élaborées à partir d’analyses régionales provenant des données du recensement de Statistique Canada et des estimations fédérales en matière d'immigration, entre autres sources de données.

Cependant, on ne comprend pas bien pourquoi l'avis d'une société immobilière, Rennie, est inclus dans le rapport POD. [...] C’est très inhabituel, indique la lettre.

Plutôt que d'adopter l'approche traditionnelle consistant à utiliser la population régionale attribuée à la ville, les augmentations de population ont été déterminées en fonction de la capacité d'accueil des logements existants et nouveaux, affirme le regroupement.

Quant à elles, les voix en faveur du POD affirment entre autres qu’il permettra d’augmenter l'offre et le choix de logement, comme des multiplexes, des maisons en rangée et des appartements.

Et dans l’avenir?

La professeure d’urbanisme Meg Holden s’attend à ce que le POD mène à une plus grande uniformité à travers la ville.

L'identité spécifique des quartiers va diminuer, puisque le nouveau plan rend le même style et la même densité de développement possible dans toutes les zones qui sont près des transports publics, c'est-à-dire une très grande densité, explique-t-elle.

Des immeubles à haute densité doivent être construits près des stations de SkyTrain, notamment, avec des hauteurs généralement décroissantes à mesure que l'on s'éloigne de celles-ci.

À partir de 2030, la Ville de Vancouver devra réviser et mettre à jour le POD au moins tous les cinq ans.