En permettant le zonage parc sur l’ensemble de son territoire, la Ville de Québec accroît la perte de valeur foncière des terrains contaminés et diminue, par le fait même, les revenus de taxation qu’elle en tire.

Dans une décision rendue le 2 mars dernier, la Cour du Québec a revu à la baisse de près de 2 millions de dollars la valeur d’un terrain contaminé appartenant à la Société québécoise des infrastructures (SQI) pour tenir compte de l’usage R1 Parc prévu dans le règlement de zonage.

Le terrain d’une superficie de 145 805,3 m² est situé sur le boulevard Pierre-Bertrand, à Québec, entre l’autoroute Félix-Leclerc et le boulevard Lebourgneuf.

Le terrain de la SQI se trouve dans l'arrondissement Les Rivières, à Québec.

Photo : Radio-Canada / Hans David Campbell

Il est principalement occupé par le ministère des Transports et de la Mobilité durable (MTMD), qui y opère depuis 1963 un centre de gestion des équipements roulants pour l’entretien des équipements et infrastructures de voirie.

La SQI contestait la valeur de l’unité d’évaluation inscrite au rôle d’évaluation foncière 2019-2020-2021, qui s’élevait à 19 130 000 $, soit 16 680 000 $ pour le terrain et 2 450 000 $ pour les bâtiments.

Coûts de décontamination

La société d’État estimait la valeur du terrain à 9 480 000 $, montant duquel elle soustrayait les coûts de décontamination de 6 546 143 $, pour une valeur réelle de 2 933 857 $. Les coûts de décontamination de 6 546 143 $ ont été calculés selon le scénario prévu à l’Annexe I du Règlement sur la protection et la réhabilitation des terrains (RPRT).

En première instance, le Tribunal administratif du Québec (TAQ) a reconnu que la contamination du terrain de la SQI affectait sa valeur réelle sur le marché, et ce, même si un éventuel acheteur y maintenait l’usage industriel.

La Cour du Québec a statué que c'est l'autorisation de l'usage parc sur le terrain de la SQI et non son exercice qui est déterminant dans le calcul des coûts de décontamination.

Photo : Radio-Canada / Louis Gagné

Le TAQ a toutefois statué que, pour déterminer les coûts de décontamination applicables, il fallait se référer au scénario de l’Annexe II du RPRT. Celui-ci s'applique lorsque les seuls zonages autorisés sur un terrain sont les zonages industriels, commerciaux ou institutionnels. Autrement, c’est le seuil minimal prévu à l’Annexe I qui sert à calculer les frais de réhabilitation.

En utilisant l’Annexe II, le TAQ a établi les coûts de décontamination à 2  914  684 $. Il a également arbitré à 50 % le quantum de ces coûts devant être soustraits de la valeur réelle du terrain, ce qui donne un montant arrondi de 1 457 000 $.

Près de 9,5 M$

Lors de l’audience, la SQI et la Ville de Québec ont convenu que la valeur du terrain, sans les coûts de décontamination, devait être calculée selon un taux unitaire de 65 $ le mètre carré, ce qui donne 9 475 000 $ (montant arrondi).

En soustrayant de cette somme les coûts de décontamination de 1 457 000 $, le TAQ a établi la valeur réelle du terrain à 8 018 000 $. En y ajoutant la valeur résiduelle des bâtiments de 3 915 000 $, le tribunal a fixé la valeur réelle de l’unité d’évaluation à 11 933 000 $.

Le terrain héberge depuis 1963 un centre de gestion des équipements roulants du ministère des Transports et de la Mobilité durable.

Photo : Radio-Canada / Hans David Campbell

La SQI a interjeté appel de la décision du TAQ, lui reprochant notamment d’avoir calculé les coûts de décontamination selon le scénario de l’Annexe II du RPRT. Ce faisant, le TAQ a ignoré que les trois zones à l’intérieur desquelles le terrain est compris ne se limitent pas strictement à la catégorie d’usages industriels, commerciaux ou institutionnels, mais prévoient aussi l'usage R1 Parc.

Le TAQ n’avait pas tenu compte de l’usage parc pour déterminer les coûts de décontamination selon les seuils prévus à l’Annexe I du RPRT, estimant qu’il était hautement improbable qu’un parc voie le jour à cet endroit.

Erreur révisable du TAQ

La Cour du Québec estime cependant que le TAQ a commis une erreur révisable en se référant aux valeurs limites de l’Annexe II plutôt qu'à celles de l’Annexe I.

L’usage parc est autorisé pour les trois zones dans lesquelles le terrain est situé et il n’a pas à être exercé pour qualifier l’Annexe applicable, contrairement aux droits acquis, par exemple, où il en constitue le fondement. En d’autres termes, ce n’est pas l’exercice de cet usage qui est déterminant, mais qu’il soit autorisé par le règlement de zonage de la Ville, tranche la Cour.

La valeur résiduelle des bâtiments érigés sur le terrain de la SQI a été évaluée à un peu moins de 4 millions de dollars.

Photo : Radio-Canada / Hans David Campbell

Par conséquent, les coûts de décontamination doivent être fixés à 6 546 143 $, comme le réclame la SQI, et non à 2 933 857 $. Si la Cour donne raison à la SQI sur cet aspect, elle refuse toutefois de conclure que le TAQ a commis une erreur révisable en ne retenant pas 100 % des coûts de décontamination dans la valeur réelle du terrain.

En maintenant le taux d’actualisation de 50 % retenu par le TAQ, la Cour du Québec fixe à 3 273 071,50 $ les coûts de décontamination soustrayables, pour une valeur réelle du terrain établie à 6 204 273,50 $.

En ajoutant la valeur des bâtiments, qui demeure à 3 915 000 $, la Cour détermine que la valeur réelle de l’unité d’évaluation sise au 5305 à 5833, boulevard Pierre-Bertrand s'élève à 10 119 273,50 $. Cela représente une différence de 1 813 726,50 $ par rapport à la valeur qu’avait fixée le TAQ.

Les immeubles propriétés de l’État ou de la SQI sont exemptés de taxes municipales. Toutefois, étant donné que ces immeubles bénéficient de services municipaux, le gouvernement du Québec verse aux municipalités des compensations tenant lieu de taxes.

Dans le cas du terrain du boulevard Pierre-Bertrand, la compensation versée équivaut aux taxes foncières que la SQI paierait si elle n’était pas exemptée de taxes municipales.

Perte de revenus

Au taux de taxation du secteur non résidentiel en vigueur pour 2026, la diminution de la valeur foncière de 1 813 726,50 $ représente une perte de revenus compensatoires de 58 995,07 $ par année pour la Ville de Québec.

Si l’ensemble des propriétaires de terrains contaminés font les mêmes démarches que la SQI pour modifier la valeur de leur immeuble inscrite au rôle d’évaluation foncière, les pertes de revenus fonciers vont représenter un manque à gagner considérable pour la Municipalité.

Les terrains et les bâtiments de la SQI situés au 5305 à 5833, boulevard Pierre-Bertrand, à Québec, sont principalement utilisés par le ministère des Transports et de la Mobilité durable.

Photo : Radio-Canada / Hans David Campbell

D’autant que, si l’on en croit les témoignages entendus lors des audiences tenues devant le TAQ du 3 mai 2022 au 25 mai 2023, le zonage R-1, usage Parc, est permis et prévu à toutes les zones sur l’ensemble du territoire de la Ville.

Le TAQ rapporte qu’à l’audience du 4 mai 2022, l’avocat de la Ville de Québec a fait valoir que l’autorisation du zonage parc sur l’ensemble du territoire de la Municipalité visait tout simplement à faciliter administrativement la mise en place d’un parc lorsque requis, en voulant s’éviter la lourdeur du processus de changement de zonage et toutes les conséquences que l’on sait.

L’avocat a également soutenu que le retrait de l’usage parc à la réglementation était plus simple que son ajout.