Limitée par les coûts élevés de construction dans le Nord canadien, l'offre de logements peine toujours à suivre la demande dans les capitales des trois territoires. La situation est d'autant plus difficile pour les résidents qui doivent aussi absorber des hausses de loyer et un coût de la vie particulièrement élevé.

C’est le portrait que dresse la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) dans son dernier rapport sur le logement dans le Nord (nouvelle fenêtre), publié mercredi.

En 2025, à Iqaluit, les loyers des logements locatifs privés étaient considérés comme inabordables pour près de la moitié des ménages.

À Whitehorse et à Yellowknife, un ménage sur cinq se trouvait dans cette situation.

Je crois que le défi principal, le constat principal de ce rapport, c’est le coût énorme du logement dans le Nord, résume Aled ab Iorwerth, économiste en chef adjoint à la SCHL, qui souligne que les ménages autochtones sont les plus touchés.

Proportion des ménages pour qui les logements locatifs du marché privé sont inabordables.

Photo : SCHL

Selon lui, qu’on parle d’abordabilité ou de disponibilité, c’est le coût de construction dans le Nord qui est principalement en cause.

Selon le rapport, les logements étaient en 2025 beaucoup moins abordables qu'en 2021, et ce, bien que les enjeux d'abordabilité se soient atténués depuis 2023.

Outre les prix des loyers, la disponibilité des logements locatifs peinerait également à répondre à la demande dans les trois territoires.

À Iqaluit, le taux d'inoccupation des logements locatifs était de 0,3 % en 2025, et ce, pour une troisième année consécutive.

En d'autres termes, sur près de 2000 logements dans la capitale du Nunavut, seuls six sont vacants.

L'usine pour la construction de maisons modulaires à Arviat, au Nunavut, doit entrer en exploitation en avril 2026. Ce type de solution permettra de simplifier et d'accroître la production de logements dans la région.

Photo : Fournie par Sakku Investment Corporation

À Yellowknife, la disponibilité de logements locatifs serait également très basse, avec un taux d’inoccupation de 1,3 %, et ce, malgré une forte croissance de l’offre de logements locatifs.

Hausse des ventes de propriétés

Sur le marché de la propriété, les ventes ont bondi à Whitehorse et Yellowknife, un phénomène notamment attribué à l'embauche dans les secteurs publics des deux capitales, et donc à l'élargissement du bassin d'acheteurs.

On rapporte, à Whitehorse, une hausse de 21 % des ventes de propriétés propulsée, notamment, par une forte croissance démographique depuis 2023, un faible taux de chômage et de meilleures conditions d’emprunt.

Le quartier Whistle Bend de Whitehorse en construction, en 2020. De 2015 à 2025, la population du Yukon a augmenté de 9760 personnes, soit une hausse de 25,9 %. La région de Whitehorse a enregistré la majorité de cette augmentation, accueillant près de 8800 personnes.

Photo : Radio-Canada / Claudiane Samson

À Yellowknife, les ventes de logements ont augmenté de 7,4 %.

Le rapport met toutefois l'accent sur le déclin du secteur minier aux Territoires du Nord-Ouest (T.N.-O.), qui pourrait avoir un impact important sur l'économie et sur le pouvoir d'achat dans la capitale.

Le marché est différent à Iqaluit, où un système de terres à bail fait en sorte que les terrains sont généralement loués, plutôt que détenus en propriété absolue.

Manque de logements subventionnés

Comme le souligne la SCHL, le logement hors marché demeure essentiel à travers le Nord canadien.

En 2025, au Nunavut, le logement social représentait environ 93 % de l’investissement dans la construction résidentielle au Nunavut, alors qu'il représentait 35 % des investissements au Yukon et 36 % dans les T.N.-O.

Cette proportion s'élève à 6 % à l'échelle du pays.

On lit toutefois des difficultés liées à la disponibilité limitée de logements subventionnés, et ce, pour de nombreux ménages.

À Iqaluit, en février 2025, les listes d’attente pour des logements subventionnés dépassaient 400 ménages, avec 36 logements publics vacants.

À Yellowknife, selon une évaluation effectuée en 2026, la liste d'attente pour un logement subventionné dépasse 300 ménages, avec un taux d’inoccupation presque nul.

À Whitehorse, 200 ménages étaient sur la liste d’attente en 2024.

Selon Aled ab Iorwerth, malgré les défis considérables à l'accès au logement, la situation pourrait s'améliorer au cours des prochaines années dans le Nord.

Aled ab Iorwerth, économiste en chef adjoint à la Société canadienne d’hypothèques et de logement.

Photo : Fournie par la SCHL

Dans les grandes villes canadiennes, il est très difficile de construire, parce que le processus d’approbation est très long. Dans le Nord, ce défi n’existe pas, fait-il valoir.

Selon lui, plusieurs solutions innovantes, notamment portées par des organisations autochtones, permettraient de compenser les coûts élevés de construction.

Je crois donc qu’il est possible, éventuellement, d’augmenter l’offre assez rapidement, et nous pourrions voir des résultats dans les prochaines années, dit M. ab Iorwerth