« J’ai 800 000 $ de valeur nette sur une maison unifamiliale. J’ai aussi un plex qui se paie avec les revenus de location et qui est déjà optimisé, me donnant accès à 600 000 $ supplémentaires. Est-ce plus avantageux de vendre ma maison unifamiliale et de donner les 800 000 $ de mon vivant à mes enfants plutôt que de leur donner la maison unifamiliale ? Nous pourrions louer ou aller vivre dans le plex. Ma conjointe et moi n’avons pas besoin de revenus supplémentaires, puisque notre retraite sera financée avec nos revenus de régimes de retraite. »

Derrière cette question, énième variation autour du thème « vendre ou donner la maison », se cache une réflexion plus large qui s’observe de plus en plus au Québec. Quand, comment et à quel coût fiscal transmettre un patrimoine immobilier à ses enfants lorsqu’on n’a plus de besoins financiers personnels ? Loin de se résumer à une question immobilière, l’analyse doit inclure des éléments fiscaux et successoraux, une gestion des risques, ainsi que des considérations de gouvernance familiale.

Pour les fins de l’exercice, allons au plus simple : est-il plus avantageux de donner une maison aux enfants ou de la vendre et d’en distribuer le capital disponible ?

Déterminer d’abord les besoins des parents

Établir ses propres besoins en matière de retraite et d’habitation est la première étape pour tous les parents qui souhaitent soutenir leurs enfants de leur vivant, plutôt que d’attendre le moment du décès, comme ce fut traditionnellement le cas dans la courte histoire successorale du Québec.

Il faut pour cela déterminer le type de retraite qu’on souhaite pour soi-même et, à partir d’hypothèses réalistes, projeter son avenir financier en conséquence. Des tests de solidité devraient être réalisés afin de confirmer la faisabilité d’un don du vivant, par exemple en cas de rendement défavorable des marchés ou de survie à l’espérance de vie. Le coût du train de vie devrait être validé… puis revalidé, même dans des cas impliquant des revenus viagers.

Par ailleurs, l’établissement d’une stratégie de don du vivant exige une analyse des besoins des enfants et de leur profil financier. Possèdent-ils tous le même niveau de connaissances financières leur permettant d’utiliser judicieusement ce don ? Certains pourraient souhaiter obtenir des liquidités pour mieux structurer leurs investissements, alors que d’autres pourraient préférer conserver un actif immobilier. Un même don peut sécuriser un enfant… et en déstabiliser un autre. Et potentiellement susciter des conflits dans la fratrie.

Avant de se demander quoi donner, il faut s’assurer qu’on peut vraiment le faire.

Option 1 : vendre la résidence principale

La vente de la résidence principale semble intuitivement l’option la plus simple. Le gain de 800 000 $ serait exempté d’impôt, puisque la maison se qualifie comme résidence principale. Les parents pourraient ensuite partager ce capital en parts égales entre les enfants, ou le verser sous forme d’avance d’hoirie clairement documentée.

Les enfants — présumés majeurs ici — pourraient alors utiliser ces liquidités selon leurs objectifs personnels : réduire leur endettement, accéder à la propriété ou financer d’autres projets d’investissement. Le don en argent n’entraîne par ailleurs aucune imposition pour les bénéficiaires.

Du côté des risques à prendre en considération, notons que les enfants peuvent être en couple et que le don pourrait se diluer dans des projets communs à la suite d’une éventuelle séparation. Il faut donc documenter les dons, même si, en théorie, ils appartiennent toujours à l’enfant. En outre, les parents ne peuvent pas revenir en arrière après une telle décision, et un conflit de valeurs quant à l’utilisation des sommes demeure possible. Donner tôt exige autant de réflexion que de générosité.

Option 2 : donner la maison

Donner la maison est tout à fait possible et le traitement fiscal sera le même, que la résidence principale soit donnée du vivant ou au décès. D’un point de vue fiscal, donner la maison ou le produit de sa vente ne génère aucun impôt, ni pour les parents ni pour les enfants.

Cette option peut s’avérer pertinente, surtout si l’héritier est unique, si sa situation financière et familiale est stable, et s’il souhaite habiter dans la maison. Dans le cas contraire, une copropriété forcée entre plusieurs enfants peut entraîner des tensions inutiles. Donner une maison, ce n’est pas donner une valeur : c’est donner un actif à gérer.

Pour peaufiner la réflexion

Il faut également considérer le changement d’usage partiel sur le plan fiscal si les parents décident d’habiter dans leur immeuble à revenus. Même si la portion désormais occupée se qualifie comme résidence principale, cette partie de l’immeuble est réputée être vendue à sa juste valeur marchande, puis rachetée immédiatement. Résultat : une facture d’impôt, généralement modeste, mais bien réelle, à intégrer dans l’analyse de décaissement des actifs.

De plus, aucune analyse financière ou fiscale ne permet de tirer des conclusions universelles quant à la faisabilité pour des parents de vivre dans un immeuble à revenus afin de transmettre leur patrimoine plus tôt. Vivre près de ses locataires demeure un choix très personnel, à comparer avec le scénario de devenir locataire ailleurs. Ma recommandation serait d’ajouter dans la comparaison l’achat d’un condo en refinançant l’immeuble locatif. Les valeurs personnelles influenceront la décision, tout comme la comparaison des coûts réels associés à chaque option. Cette réflexion doit impérativement se faire en amont.

Enfin, la planification successorale du couple devrait aussi prévoir le financement des impôts reportés sur l’immeuble conservé jusqu’au décès. Le recours à l’assurance vie pour couvrir ces impôts peut permettre aux enfants de conserver l’immeuble sans pression financière, ou simplement d’augmenter la valeur nette transmise à la prochaine génération.

En somme, dans le contexte présenté ici, vendre la maison et donner le produit de la vente apparaît généralement comme l’option la plus efficace. Simplicité ne signifie toutefois pas absence de réflexion. Une planification rigoureuse, à long terme, tant pour les donateurs que pour leurs bénéficiaires, demeure essentielle pour transformer un geste généreux en véritable levier familial.